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三少爺的筆 房產評論師

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    三少爺的筆 點評 建業云境 2小時前
    港區分為北港和南港,那么到底哪里是南港的“界限”,曾經以為機場再往南到園博園和商登高速算是到了南港之南了吧,接著出來雙鶴湖公園,繼續往南移動,各位看官,殊不知從雙鶴湖公園到鄭州濱河國際新城的距離竟然和到長葛市的距離一樣了,繼續往南?貫徹鄭許一體化發展?

    雙鶴湖片區位于商登高速、京港澳高速東南角,總面積約170平方公里。其中的核心雙鶴湖中央公園規劃總占地面積5400畝,現已建成項目一期為2475畝,目前是世界最大的以中原特色文化為主題的大尺度中軸對稱城市中央公園。整體規劃建成后,將取代占地面積達5117畝的美國紐約·曼哈頓中央公園成為全球第一大城市中央公園。航空港實驗區的地標建筑,高191米綠地雙子塔也位于這里,是航空港區規劃最高的建筑,是集甲級辦公、五星級酒店、高端商業等功能為一體的輻射整個航空港實驗區的智慧型綜合示范地標項目,是實驗區未來重要的商業商務中心。

    雙鶴湖號稱港區CBD,我只想說誰給你的勇氣,除了先進的地下空間廊道規劃和公園等,雙鶴湖的未來在哪里?就是依靠距離長葛比鄭州四環還遠嗎?

    說完新區在看來區域的地產開發,單靠zf投資發展是不可能的,賣地拉人頭才是王道,不過敢入駐區域的開發商基本非富即貴,建業、中建、招商、永威,哪個拿出來不是一方巨頭型企業,也只有這些企業才敢為他人之不敢為,但是目前日子都過得很苦逼。

    建業云鏡位于航空港區志洋路與電子科技二街交匯處。總占地58畝,總建筑面積約13.1萬㎡,容積率2.5,規劃10棟20-25F高端住宅。
    建業云境項目是建業集團首次進入港區打造的高端住宅產品,內部號稱依照鄭東高端豪宅建業天筑的建筑風格和產品基礎。布局中正大氣,在容積率不高的情況下,并沒有采用高低配,而是把建筑間距最大化,建筑空間最大化,景觀花園最大化的純高層設計。

    雖然號稱內部高端系列,但是4500的地價,建業也只能給出9300的售價,這筆賬大眼一看就知道血虧的存在,加上融資成本,建業的成控稍有不慎就會GG。在這種情況下,你還能相信建業所謂的向天筑看齊嗎?天筑的地價多少,售價多少,利潤多少?沒有利潤,誰給你搞所謂的高大上?
    建業的戶型這次突出一個剛,主城區的高容積率下都是長進深短面寬,不愧是遠郊盤低容積率任性,115做成4開間朝南,13米的面寬也是沒誰了,獨秀!!不過物極必反,這個13米的面寬把走廊拉的太長了,舒適度依舊難比另外一個115的南北通透邊戶。

    買雙鶴湖片區的業主要么是區域本土的或者新鄭許昌的?,要么是一些土豪投資者,還有一些因為公司工作固定在這里的,其他的實在沒有理由來此置業,二七新區南四環有10000單價的特價房,何必買在這里呢?
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    建業云境建業云境建業云境建業云境
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    三少爺的筆 點評 融創城 4小時前
    近幾天融創天津區域的降價及折扣刷爆了新聞朋友圈,現在的融創像極了一頭餓狼,高周轉的融資發展到極致,作為管南大盤的融創城也迎來了一波小降價。

    融創城二期位于管城區興隆路南、飛達路西、南四環路北,占地29662.29平方米,總建筑面積127235平方米,容積率2.98,規劃8棟高層小高層建筑,1#、3#、5#、7#31層;2#、4#、6#、8#19層。不到3的容積率,綠化高達40%,純高層低密度設計,從規劃總圖上可以看出地塊的集中綠地和活動場所空間非常大,景觀的布置也大有可為,拋開其他,整個社區的內在的規劃居住舒適度相當不錯。
    二期采取精裝修交付,主力戶型95小三房、130大三房,95三房是市場上主流的連廊型南戶利用連廊的通風來達到南北偽通透,不過這個95的適用面積是多少就可考究了,三少朋友和昌89的小三房也是3.5米的客廳開間,3.2的主臥開間,融創這個整體面積并沒有大多少,但是超過了90的契稅點,臥室也沒贈送飄窗,不得不說這真是個把利益追求最大化的企業!130的戶型也沒做到南北純通透(餐廳和客廳區域)而且130的大三房感覺上有點空間浪費,在不是改善型社區的情況下,130的面積做成3+1房應該是最受剛改歡迎的,而且融創的精裝修水平目前在鄭州市場反饋很差。

    再來說區域和價格,從18年開始,繼而小李莊規劃的出臺,管南之南迎來了新的爆發,富田、融創、碧桂園等紛紛出場,但是這個區域在四環南北,目前周邊發展的并不理想,各種生活配套都處于萌芽階段,不過賭未來這個就仁者見仁,投資可賭,剛需賭這個干嗎???

    融創城二期首開均價達到14000,但是目前已經放出風來12500起的精裝修價格,而且融創的全民營銷轟轟烈烈進行時,隨著年底臨近,各種中介+分銷都紛紛爆出來特價房,比市場已知價格少個2000+單價都不足為奇,但是這個時間段不也正好是沒上車的人的機會嗎?
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  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 正商生態城 2019-10-22 17:41
    萬畝大盤的首開,正商戰績傲然,從9月27日開“一生有你 幸福啟程——正商生態城產品發布會”到10月20日的首開去化90%,正商的營銷又一次戰勝了市場(水分暫不考慮哈)

    2019年5月31日鄭政出〔2019〕38號(網)位于管城回族區明珠路東、豫五路南,最終由河南正商瓏水置業有限公司以28819萬元競得,地價671.6萬元/畝,樓面價4029元/平方米;
    鄭政出〔2019〕39號(網)位于管城回族區荊莊路東、豫五路南,最終由河南正商瓏水置業有限公司以45908萬元競得,地價671.2萬元/畝,樓面價4026元/平方米;這兩塊地均為為正商生態城項目用地。

    正商生態城推出的一號院、二號院也就是5月份摘得土地,一號院11.37萬㎡(地上),約69畝。規劃13棟,二號院7.13萬㎡(地上),二號院約43畝,規劃9棟;一、二號院容積率均為2.49,產品均為高層+洋房的高低配設計。
    正商推出的產品很有意思,其中103的三房洋房產品也算是市場極品,這個戶型講道理還不如94的高層舒服,但是這個畢竟是1T2的洋房產品,取舍之間也是糾結十分。高層94連廊三房和120大三房為主,戶型都是市場上比較主流的,正商也沒有什么較新穎的改進。

    管南成為目前樓市比較火熱的區域,富田、碧桂園名門、正商都磨刀霍霍向錢包,歸根揭底小李莊火車站的規劃給了這些底氣,鄭州樓市從來都是規劃一出先賣一波房價吃吃紅利再說,小李莊的規劃確實很值得期待,但是2022年才開始落地,到發展尚可需要多久5還是10?
    個人認為正商和綠地公園城一樣處于四環和繞城高速直接的區域,南四環內有永威綠都等,區域靠著中州大道和三環發展也可以,繞城高速外是龍湖,嫣然一個小城市,各種配套也齊活,唯獨夾在中間的這個兩不管地帶有些尷尬。

    所以,雖然正商給出的價格并不貴,但是你是愿意加點錢往三環靠還是少點錢往南龍湖走,這兩個成熟的區域他不香嗎?
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    正商生態城正商生態城正商生態城
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    三少爺的筆 點評 鄭州華僑城 2019-10-21 11:21
    10月10日,鄭州華僑城攜手鄭州重點小學——幸福路小學(63年校史)簽約儀式,在鄭州華僑城游客服務中心隆重舉行。鄭州市二七區人民zf副區長李雅,鄭州市二七新區管委會副主任張建森,鄭州市二七新區管委會副主任李先紅,鄭州市二七區教育體育局黨組書記、局長南中洋,幸福路小學校長胡建玲、書記馬偉斌,鄭州華僑城董事長、總經理吳清揚等多位領導和多家主流媒體應邀到場,共同見證這一重要時刻。

    華僑城趕在開盤前落實小學的簽約,不得不說高,使得一大部門模棱兩可的準業主狠心入局,90%的去化也看出品牌效應帶來的期待的信任。

    華僑城作為zf招商引進的企業,zf也給足了照顧,整個華僑城大位置在鄭州市南三環鄭密路南四環合圍區域5平方公里的土地,項目首推的住宅地塊二七華僑城一號院位于夏璜街北、夏至路西,占地面積49045㎡,總建筑面積171217㎡,容積率2.49。5棟高層+6棟洋房+幼兒園的規劃。
    高層主力戶型100、129三房,洋房以143四房為主,整體定位偏改善。
    雖然高低配設計,但是高層以及洋房的位置設計的十分合理,采光互不影響,而且也沒分割區域。
    高層以2T4的格局,100小三房是市場上主流的連廊南戶,戶型優缺點都是老生常談了,129三房做到了南北純通透,注意這個純,餐廳在北客廳在南,而且極為對應,南北雙向窗戶一開,空氣對流的感覺,真他娘的想著就美!不過這兩個戶型的陽臺都是封閉陽臺,雖然比開敞剩下了封陽臺的費用,但是喪失了贈送的一半陽臺面積啊,有一說一,毛坯封陽臺也是秀還是不太實惠。

    目前華僑城的各個配套也正在施工中,算是徹底動起來了,相比北邊的綠地城,華僑城的文旅IP還是比較強勢的,三帶五園九中心53個歡樂節點加上日后將加入的科普教育基地、學術交流中心、自然學校和濕地展覽館等華僑城自有特色公益教育項目,以文化、藝術、創想、歡樂、教育、生態居住等為一體的都市文旅旗艦正當嶄新起航,未來很可期!

    雖然二七新區從來不是改善區域,但是土豪們不妨賭一把華僑城帶來的未來,畢竟洋房也才16000的價格。
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    鄭州華僑城鄭州華僑城鄭州華僑城鄭州華僑城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 裕華會園 2019-10-21 10:10
    如果不是開盤信息,三少也沒關注過還有裕華會園這個樓盤,來米宅一看,才2個點評,作為四環內樓盤,慘!可見裕華的營銷推廣做的那叫一個慘,君不見人家萬科世曦,鋪天蓋地的宣傳。

    先來說開發商裕華,裕華集團成立于2000年,國家一級房地產開發資質,是一家集房地產開發、物業服務、商業運營、建筑安裝為一體的集團化公司。旗下擁有河南裕華置業有限公司、河南省大富置業有限公司、河南德宇實業有限公司、河南省錦華物業管理有限公司、河南泰信商業地產管理有限公司、河南裕華建設安裝工程有限公司等十余家子公司。
    一家多元化發展的本土二線房企,旗下物業、地產、施工單位一套齊活,自己拿地自己施工自己管理,悠然一個小王國,作為本地企業,裕華老板的能量不小,很多城改地都被裕華拿下慢慢開發,日子倒也過得滋潤,比上不足比下有余。

    裕華會園作為裕華集團開發的第四個“園系”產品,是繼裕華滿園、裕華行園、裕華晴園之后的又一升級力作。項目位于鄭州市惠濟區江山路與濱河路交會處東北角,總占地約75畝,總建面約25萬方,小區由7棟高層住宅(建面約88-131㎡)、2棟洋房(建面約125-140㎡)、1棟綜合樓、1所幼兒園和其他配套設施組成,整體設計采用新中式建筑風格。

    項目的額區域位置屬于惠濟西南區域,老鴉陳的地,江山路一路向北,行政區域與惠濟的核心比較遠,不屬于熱門地帶。不過項目本身的周邊環境已有不少交付的安置房及其他小區,倒是也可以滿足日常的基本生活。小區內部規劃加上綜合辦公樓容積率足足有5.0還有邊角的兩棟洋房,品質談不上,這利潤倒是吃的死死的。
    目前開盤的7#樓主力戶型為89三房和122三房。89三房的設計屬于5年前的常規南向設計,目前主要流行的是連廊型南向設計,戶型比較落后。122的三房也是常規的南北通透大三室設計,中規中矩,戶型設計可能因為容積率限制想吃面積整體沒有出彩的地方。

    12500的毛坯價格和再往北家河家的精裝價格持平,雖然位置上會園離三環更近,但是家河家有地鐵的加成,到底誰才是剛需的菜?三少這一波支持一下正商,不過相對于四季城的價格,會園還是比較優惠的,各位看官選房需謹慎。
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    裕華會園裕華會園裕華會園
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 金科天籟城 2019-10-17 11:54
    鄭州金科天籟城落位綠博,是繼重慶、北京、西安、蘇州、成都、涪陵之后全國第七座天籟城社區。

    媒體們都說天籟城系列主要是以中高端改善為主,但是吧你看蘇州的天籟城主力戶型70多80多的比比皆是,所以說從這一點可以看出來金科目前的定位產品線的混亂,也不分中高端了,拿著名字過來就秀,霸氣就完事了

    鄭州金科天籟城位于綠博組團鄭開大道與錦榮路交會處東南角。項目共東西兩個地塊,目前推出一期西地塊,99畝用地,2.49的容積率規劃共13棟樓:2棟6+1的洋房,2棟7層洋房,4棟8層洋房,1棟8+1洋房;4棟26層高層。
    項目西邊是方特主題樂園,東邊是鄭州伯利恒國際教育中心(伯利恒,鄭州出名的貴族學校。之前學校總部位于鄭東新區農業南路中央特區。伯利恒外語學校綠博校區共設置9班幼兒班、36班小學、24班中學。校舍建設檔次完全高大上)和雅居樂春森湖畔,南邊是鄭東碧桂園,而北邊是中原數字出版基地、金水大道以及路北的城市綜合體建業J18和海寧皮革城。伯利恒國際學校。作為綠博和核心地帶,周邊各種配套還是比較優質的。

    綠博出改善盤,除了區域容積率的限制外,宜居的環境和優質的公園配套也確實是純粹的改善基因,天籟城更是把改善做到極致,新亞洲建筑風格下高層+洋房的設計,其中洋房的復式疊墅產品尤為驚人,完全的北龍湖豪宅理念。不過一摻雜100出頭的高層顯得就不是很純粹的改善盤。

    天籟城開盤的時候正值房價下探一片哀鴻結果12500的洋房直接嚇哭了周邊原來15000+的洋房友商,釜底抽薪尤為致命,近來穩中慢漲洋房價格也到了14000,目前高層11500剩余房源不多,地緣區域剛需和改善可以考慮,市區的大把土豪和白沙中牟的早就已經在綠博買買買了
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    金科天籟城金科天籟城金科天籟城金科天籟城
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 亞新美好藝境 2019-10-17 10:22
    熱門的區域一定有亞新,濱河、綠博、白沙、北龍湖,哪里火爆哪里就有我亞新的樓盤。

    少帥上任始亞新就被注入了雄厚的資金開展了擴張之路,你不得不服氣年輕領導者的新思想和新套路,曾幾何時亞新和亞星在西南不分上下,也許就是突然之間一年功夫借著成品房的東風,一時間亞新被媒體、各種協會、各種頒獎儀式吹成了堪比永威康橋的本土新一線房企,不得不說,這波品牌的宣傳可以吹幾年。

    亞新美好藝境位于中央大道與屏華路交會處東北角 ,項目占地面積:62025平方米,建筑面積:205299.53平方米,容積率:2.50;由11棟小高層和6棟洋房組成,洋房面積是150-169平的大戶型為主,小高層為非毛坯戶型以99-165平為主?,西側方特歡樂園和國家4A級旅游景觀綠博園,項目東側即是內陸城市濕地公園。
    項目定位改善,面向的人群也主要是區域及市區外溢改善和中牟白沙的土豪業主,周邊的環境優越,畢竟雙公園+方特等配套堪稱完美,不過目前出行公共交通較少,自駕成為主力未來地鐵8號線開通后會好上很多,不過話說回來,你見過買150+戶型的改善們經常做地鐵嗎?所以買這個樓盤的業主對公共交通要求并不那么強烈。建議剛需就不要來湊這個熱鬧了,即使你買了最小99的戶型,難道你要每天通勤1-2小時的公共交通嗎?區域上班族倒是可是酌情考慮。

    綠博片區也隨著市場的寒冬降了熱度,區域在售的樓盤目前尾盤都在做優惠處理,之前全款客戶才會拿到的價格現在正常首付就可以,這個降價幅度不算小,不過剩余的大戶型和洋房也并不好賣,歸根結底還是肉多狼少,而且市場下行環境客戶的選擇也越來越謹慎。
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    亞新美好藝境
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 綠都瀾灣 2019-10-14 11:25
    綠都瀾灣看樓盤點評就知道這是個被各位研究的透透的樓盤。

    從一期到七期,昔日的管南三雄之綠都瀾灣也快迎來了自己的落幕,依靠自己教育+地鐵+宜居的王牌,綠都瀾灣創造各種銷售神話,也獲得了不少業主的青睞,而綠都的水平也對的起這些,可觀來說沒有十全十美,但是已交付的一期二期整體水平在管南還是一線的。

    要問目前最火爆的購房區域,管南當仁不讓,當惠濟北從15000跌到13000,濱河從17000下到15000的時候,管南逆勢而行從13500到14500到現在的15500,真她娘的剛!富田城的橫空出世帶來了第一波高價,試探后市場竟然買賬,那好,緊接著綠都、永威紛紛跟進,就這種漲起來了,不要怪開發商,人心是最可怕的,就好比最近的NBA事件,深圳賽和上海賽的高朋滿座,說好的抵制呢?

    瀾灣目前在售的七期價格高達15500,不過里面水分也不少,低首付、送車位(抵扣卷)等等,這個套路像極了上半年的名門天境開盤18000帶裝修+學位+XX目前13000的價格。實際上你減去一些附加值后這個房價還在14000左右晃蕩,只不過開發商現在都是神人,車位不好賣?我先送你然后把價格加到總房款里,這波操作很強勢,買家沒有賣家聰明,所以萬萬不要以為你撿了個大便宜,實則施主你著了道

    七期的位置臨紫荊山南路、距離地鐵口也比較近,地塊有創新街小學的加持,外在配套不差,不過小區的整體布局不如前幾期那么方正,同時戶型也不是很優秀,不過目前三環的管南房越來越少,再往南就該看四環表演了。

    其實沒必要往有熱度的地方蹭,像股市一樣,當散戶都進入的時候大佬都撤離準備割韭菜了,比喻不恰當但是房市也有自己的規律,所以多走多看放開思路視野才是脫坑的真諦。
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    綠都瀾灣
  • 房產評論師
    三少爺的筆 點評 招商公園1872 2019-10-13 17:19
    昔日的招保萬金一字招進駐鄭州算是比較晚的一線開發商,進來晚不說,招商的央企作風沒給自己在三環內的主城區拿到一塊地,干脆索性給其他老哥們錯開主戰場,深耕各種“曲徑通幽處”的區域。

    公園1872是招商的一個產品系列,1872正是招商的成立之年,寓意回歸本質,精細改善等。
    招商地產源于中國民族工商業先驅招商局,公元1872年,招商局集團在洋務運動中始創,在隨后的130余年里,招商局開創了中國民族經濟的一系列新領域,包括中國近代第一支商船隊,第一家銀行,第一家保險公司,第一家電報局,建造了中國第一條鐵路在內的無數榮耀都昭示了一個民族巨擘的民生使命。今天,招商局的業務已經凝聚為交通運輸及相關基礎設施建設,金融投資與管理,房地產運營三大核心產業。

    招商公園1872位于西四環萍湖路交匯處向南約1000米 ,馬寨鎮東南方向。公園1872一期占地約265畝,容積率1.4,共七個地塊,包含約134㎡非毛坯小高層,約143㎡多層電梯洋房

    看一個項目的好壞一直都分兩個路線,一是內、二是外,內指的是項目本身的條件,開發商品質、容積率、規劃性質、社區物業等等,外指的是市政配套、區域環境、價值、未來。

    公園1872 的內是沒有問題的,百年央企,一字招的水平還是處于開發商中的一線,而且公園系列更是招商的改善代表系列,從戶型和低容的規劃來看,1.4的容積率,6-7層低密洋房、戶型上南向大橫廳三開間甚至四開間的設計無一不彰顯著項目的純粹性的改善基因,招商的施工品質雖然因天地華府口碑暴跌,不過建筑行業一貫都是一流施工企業中標、二流進場、三流干活,招商確實需要加強自己的管理水平了。
    招商公園1872的外目前來說附加值很低,尖崗水庫區域屬于一個無人問津的地方,而且位于四環外,目前周邊道路未通、連接市區主干路無,配套設施為無,也就僅有個環境還算優美,主要是周邊也沒友商,發展全靠自己,很難,但是未來如何,5-10?總會好起來的吧。

    理性點來說,14000的價格不低,我去洞林湖買11000的福晟、恒大的洋房,它不香嗎?目前洞林湖區域有濕地公園,有醫療、學校、商業配套,再加上地鐵6號線的價值加持,它們不香嗎?

    招商像極了7年前的新田。它是否有新田的恒心和魄力
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    招商公園1872招商公園1872招商公園1872招商公園1872
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    三少爺的筆 點評 鈦合佳苑 2019-10-13 16:18
    歷史上的綜合體項目,只有兩種,一種就是品牌號召像萬達這種商業辦公住宅做的風生水起,另一種就是四不像又做不出來品質的淫滅者甚至面臨各種爛尾的危險,很明顯鈦合佳苑屬于第二種。

    鈦合佳苑(案名差點亮瞎我的鈦合金X眼)位于二七區棉紡路建設路交匯處,項目占地16186平方米,建筑面積:160000平方米,容積率7.36?規劃有商業+辦公+住宅,高層住宅,戶型:公寓40㎡-50㎡,住宅85㎡-135㎡兩房,三房,四房。從規劃上來看東側1號樓為辦公性質27層,2#樓商住性質33層、3#樓商業21層。用地是個三角狀的異性,同樣樓蓋的也是各種異形。
    公寓2T16戶,住宅3T9戶,梯戶比各種驚人,這個容積率想想也正常,公寓樓被南向住宅檔的那叫一個嚴嚴實實,不過公寓沒硬性的采光要求,但是這種居住起來真的非人性啊,住宅的戶型3T9能做出來什么呢,其實倒不如安安心心做更多的小戶型。

    位置很美麗,配套很優越,開發商很熊、房子很焦心

    目前住宅18000,公寓15000,這個價格和社區,建議剛需看一眼就行了,投資者倒是可以考慮下手,畢竟緊挨號稱亞洲最大醫院的一附院,租客人群還是非常可觀的,但是居住環境嘛,就仁者見仁了。
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    鈦合佳苑鈦合佳苑鈦合佳苑
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