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唱唱反調 房產評論師

  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 福晟謙祥錢隆城 1天前
    錢隆城開盤快訊
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    10月19日,錢隆城三期推出7#、8#兩棟高層570套房源,去化200多套,去化率不到50%。
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    推出房源:
    7#,1個單元,34層,3T8戶
    8#,2個單元,34層,2T4/2T5
    主力戶型,69-83平兩房,89-92平三房,105-128平大三房
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    成交均價
    14500元/㎡
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    優惠政策
    1、按時簽約優惠5000元
    2、首付分期優惠3%
    3、正常首付優惠5%
    4、一次性付款優惠9%
    5、首付分期,:首付5萬,剩余2年分4次還清

    錢隆城不受歡迎原因:

    品質不高,價格不低。

    戶數密度太高,3T8戶跟公寓一樣,總價低的小兩房基本都是純北戶,而這時購房者最抗拒的,89平小三房本來是市場主流產品,但戶型太落后太差了。
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    區域金科城精裝才15000多,錢隆城這不咋滴的產品,賣14500真心不低,在這樣的行情下,賣不好理所當然。
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    個人認為,錢隆城延續的還是老一套,小戶型控總價策略,但過多的小戶型,已經影響項目品質了,本來小戶型應該單價高,但品質太低反而賣不上價了。而且市場越不好,購房者對房子越挑剔,只有地段產品綜合素質好的項目才能贏得青睞。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 康橋知園 1天前
    對于康橋知園,開發商做的最過分的一點,就是原來吹的書店沒了。
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    記得當時康橋宣傳的“未來路上,先生府上”,一句廣告詞,勾勒出一個儒雅書卷先生的形象,再加上“三知書局”體驗式營銷中心,營造出一個有文化,有格調的樓盤。

    說實話,知園當時價格不低,無論地塊還是產品,都不是最好的選擇,頂多算中上吧。

    業主愿意花高價,買一個不算優質的項目,很大程度是沖著知園的逼格去的。
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    結果,康橋把這個項目的魂——三知書局,給賣了。
    業主有多認可這個書店,以至于提出書店必須保留,可以在2—3層。
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    其實,康橋畫的餅沒實現,也不是頭一回了。比如康橋常宣傳的四點半課堂,業主食堂,健身會所什么的,還真沒在康橋的小區中見過。
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    承諾社區配套,本身就是個偽命題。
    如果要真心實意做配套,必然要持有一部分商業用房不能賣,還得自己投入運營,這是個賠本的買賣,對于目前過于追求速度規模利潤的康橋來說,根本不可能。
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    康橋還沉浸在任性大肆宣傳,方便快速賣房的快感中。
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    他沒有意識到,現在的購房者已不再是小白,他們不再像以前的人那樣,房子不塌就滿足了。
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    購房者已經完全覺醒了,貨不對版,就要抗議,既然你賣房時在他們心中畫了一個那樣高逼格的項目,那交房時也應該符合業主對樓盤的期望形象。
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    康橋要么符合實際的低調宣傳,要么老老實實把品質做上去。
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    不然交房不停,維權不止。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 綠都瀾灣 2天前
    綠都瀾灣知了公寓開盤快訊
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    10月19日/20日,知了公寓1#開盤,共推出440套,去化200套,去化率45%

    推出房源:
    1#是L型公寓,6梯44戶,一共29層,推出15-24層,全部為24㎡平層公寓。
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    成交均價:
    毛坯,9000元/平米
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    優惠政策:
    優惠2%、表價優惠10000元
    首付分期,1萬訂房,剩余首付款,分期1年半6次,每次1.5萬
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    知了公寓的價格,首付門檻還是極具優勢的,但是,這個位置真心不敢恭維,位置很不錯的鑫苑國際新城,地鐵口精裝平層公寓,也不過10500元/平米。
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    知了公寓原來幾棟也是精裝修,價格不低,11000不到,但現在這市場,也扛不住了,直接轉毛坯。
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    再想想前段時間二環附近長江一號7000-8000多的公寓,綠都能賣出200套也是謝天謝地了。
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    當然,知了公寓也是有兩點獨特優勢:

    第一,公寓由六個小區包圍,周邊常住人口很多,區別一般公寓都孤零零建在路邊街角,居住氛圍還是不錯的;
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    第二,項目打造“都成長 全齡輔教計劃區”,整合了一些輔教機構匯聚在公寓2-4層;此外瀾灣自帶的創新街小學和八中;很多家長或者從業人員可能在這租房,讓孩子有個午托的地方。

    其實,很多人買這個也沒想清楚,就是覺得沒花幾個錢落套房,買也就買了。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 正商生態城 2019-10-23 21:53
    正商生態城將成為正商集團又一大現金流項目,這項目想必會吸引大量的管城區剛需購房者。
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    其一,價格優勢非常明顯,高層1100,洋房14000,而緊鄰的綠地花語城,精裝修12500,北邊大約3公里,是高層14000的融創、即將開盤15000的永威,以及15500的富田九鼎公館。實地去看,從鄭新路往南往北還挺順的。
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    其二,門檻很低,生態城延續智慧城的首付分期套路,首付5萬即可定房,剩余房款可以分三年六次還清。房子面積都不大,高層94/120平,洋房主要是104的三房。
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    個人認為,正商智慧城雖是管南最剛需的項目,但卻是南龍湖以及港區居民的進階之路,與港區相比,這里離鄭州更近了,環境也比南龍湖要好多了。
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    不過,生態城雖然宣傳上很大氣,但距離河流還是有距離的,實際的產品也很陳舊,沒看出正商有啥進步,當然巨大的營銷展示中心還是挺震撼的。
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    目前來看,鄭州也只有管城區開啟了五環時代,四環外的大盤都啟動了,正商,富田,綠地,碧桂園,可能都想趁著小李莊火車站的利好割一波韭菜。
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    反觀其他區域,中原區的熱點仍在四環內的常西湖新區,二七區還是努力突破四環沿線,也側面說明,大鄭州的五環難以全面開花,因為購房者就這么多,既然已經到五環買房了,那肯定瘸子里挑將軍,管南的五環外是相對好的選擇。
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    因此,隨著管南五環的崛起,四環內的價值將更加夯實。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 金地正華漾時代 2019-10-22 22:07
    ——金地正華漾時代——
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    金地都知道是誰,正華是誰?
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    河南正華竹桂園置業有限公司為金地集團和河南竹桂園文化旅游公司共同出資。
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    竹桂園一般人也很少聽過,但它開發的項目你肯定去過。
    “河南老樂山景區”、 “新密柏崖山景區”、“鄭州櫻桃溝景區”、“黃帝千古情旅游綜合體”等多個文旅項目。目前已開發和正在開發的大型旅游綜合園區累計超過100平方公里。
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    是的,這是一家正兒八經的文旅公司。而這塊地,自然是竹桂園打造產業的附贈品,產業要前期投入,還可能虧本,沒有一塊住宅用地補償,沒人有積極性干的。
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    這塊地還不錯,鄭政出〔2019〕6號(網)位于二七區的三官中路西、蘆莊路北,70年城鎮住宅用地,合約67.42畝,容積率大于1.0小于2.5,被正華竹桂園置業有限公司以51651萬元摘得,折合樓面價4596元/㎡。
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    地價確實不便宜,和同南四環線上的昌建君悅府、旭輝正榮首府,地價接近,但明顯金地的位置靠東,更受大家待見。
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    2.5的容積率,又是金地來主導,自然不會有好產品,而且吸取昌建大戶型去化慢的敗筆。
    項目規劃6棟20層左右的高層,8棟6-8層洋房,雖然看似高端,但戶型很小。
    高層只有95平米小三房,115平米大三房
    洋房只有105平米三房。
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    這樣的話,12500的售價,首付都控制在40萬以下了,舒適度還比周圍的純高層要高,不買這買哪?
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    但然,缺陷就是戶數太多,67畝小小的地,搞了1100多戶。
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    總體來看,這項目比最新的什么碧桂園名門時代城、華僑城、正商生態城之類的要優質不少。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 永威上和琚 2019-10-13 21:22
    上和琚比上和院怎么樣?
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    單從地價看,
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    2018年8月,上和琚地塊取得,22號地76.88畝,容積率1.5,總價151500萬元,單價1971萬/畝,樓面價為19707元/㎡,成為永威在北龍湖拿下的第二個地塊!
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    2015年8月,上和院地塊取得,鄭政東出〔2015〕10號(網)占地約71.4畝,容積率小于1.7,被鄭州永隆置業有限公司以12.52億元的價格競得,折合單價1753.50萬元/畝,樓面價15471.64元/平方米。
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    三年之間,樓面價貴了約4000元,當時的海馬九如府,不過30000多,考慮到還有建造成本的提升,上和琚賣40000出頭,還真是不掙錢呢。
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    從產品來看,上和琚比上和院保守了很多。
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    上和院71畝,319戶,12棟洋房,4排兵營式分布,190㎡、230㎡、270㎡的平層,300㎡的復式,局部300㎡的大平層以及400多㎡的空中四合院。
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    上和琚77畝,291戶,19棟洋房,起步面積190㎡,其中220m2以上占比超過60%,260m2以上占比超過38%。
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    很明顯,上和院的樓擺的不密,小區園林空間更大,是室內空間讓渡室外空間。
    上和琚則是樓擺的密,點板結合,小區沒啥空間了,但每戶的空間會比較好。
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    個人理解,如果說上和院是經典作品的話,上和琚已經是一個北龍湖臉譜化的作品了,面積更小,戶型更平庸大眾。
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    上和院,產品瑰麗,氣質傲然,不管競品,不向所謂的客戶需求臣服,雖千萬人吾往矣,我做出來稀世的產品,你們看不懂是你們的事,愛買不買,就像蘋果手機剛出來時,改變客戶消費習慣。
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    上和琚,也是好產品,仍有永威的精細化,但沒有永威的創新性了,開始模仿競品排布,討好客戶了,沒有鶴立雞群的霸氣,泯然眾人。
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    看來,豪宅也避免不了首期驚艷,二期隨大流的命運。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 裕華鐵爐儲備項目 2019-10-10 20:54
    裕華鐵爐又有進展了!!!
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    10月10日,鄭州3宗城鎮住宅用地入市出讓,為鄭政出〔2019〕74號至76號,分別位于惠濟區、中原區、管城區,最終由萬科、裕華、碧桂園分食,總成交價達21.5億元。
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    其中鄭政出〔2019〕75號地塊位于中原區學府路南、愛民路西,使用面積74629.59㎡,容積率1.1-3.5。該地塊被河南裕華置業以底價9億元摘得,折合樓面價3446元/㎡。
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    規劃顯示,該地塊為鐵爐村城改地塊,需配建9班幼兒園,文化活動站、社區體育活動場地、治安聯防站、物業管理、社區便民店、機動車停車場等公共服務設施配套。
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    而在8月27日,項目的安置地塊,鄭政出〔2019〕64號(網)已經拿下,安置區名字為鐵爐福苑。此次新摘取的75號地,應該是項目摘取的第一塊商品房用地
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    裕華置業開發鐵爐項目之前盛傳和萬科合作,但現在裕華已經基本全都獨立操盤了,沒有賣身,表揚一個。
    當然,裕華也是很進深,請了睿意德鐵爐項目提供服務。
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    鐵爐城改項目位于鄭州西四環以東,規劃占地面積約1600余畝,規劃總建筑體量近300萬平方米。

    體量不小,常西湖的大盤太多了,裕華這項目位置不能算多好,一方面建設路以北,已經不屬于常西湖新區的范圍了,另一方面,周邊鐵路、下穿隧道多,還有好幾條路待修,區域挺復雜的。
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    不過勝在交通便利,地鐵1號線從地塊中間穿行而過,并有鐵爐站和蘭寨站兩個地鐵站點位于項目地塊之內,此外鄭州市規劃的地鐵14號線也在鐵爐站設置站點,目前也已經開通,標準地鐵盤吧。
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    目前常西湖該起的都起了,價格也比較平穩了,裕華這項目估計14000左右。

    不過,個人對裕華期望值不高,畢竟裕華優質項目幾乎為零,都是剛需中的剛需。估計和華瑞紫韻城一個檔次。
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    裕華鐵爐儲備項目
  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 建業·電影小鎮之橙園 2019-10-09 21:53
    土地新規出臺,文旅類項目或將絕版。
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    近期,鄭州不吭不哈的出了條腹黑的規定。
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    國土新規:全市范圍內土地出讓涉及招商引資和產業用地的,不得搭配商品住房以混合方式供應,并設置前置條件。目的就是為了“穩地價、穩房價、穩預期”。
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    華僑城、恒大、建業等靠產業來圈地的估計都有點坐不住了。
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    就在剛過去的國慶節,建業電影小鎮大火,日銷16000根烤腸的段子刷屏了,而這個小鎮能誕生,則是因為對應著一個住宅項目——建業橙園。
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    而在之前,恒大憑借新能源汽車產業,在東港圈了上千畝住宅用地,地價優惠到大白菜價了。對外界都說造車短期內難以盈利,恒大則胸有成竹。他們跟地方zf談判時,會建立一個模型,預估在當地建廠時的虧損,然后憑此模型要求地方zf配套住宅用地。同理,恒大文旅板塊。
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    二七華僑城也憑著華僑城文旅小鎮的概念,先圈出來兩塊住宅地,先賣著再說,畢竟光鮮的文旅板塊營收年年不景氣,還要靠毛利80%的地產板塊輸血。
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    說出去高大上的產業、實業、科技,都是賠錢貨,最后還是要靠房地產來擦屁股。
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    但從此以后,這類靠地產輸血的虛假產業項目,都將不復存在了。
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    我們需要的是能獨立生存,真刀真槍搶占市場的優質產業項目。而地產商們,又少了一條拿地的路子。
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    最受打擊的莫過于綠博板塊,文旅小鎮類項目或將絕版。

    因為單純的靠文旅營收盈利,全世界能做到的只有迪士尼。像方特歡樂世界、綠博園、如果只靠賣票收入,沒有補貼返還,早倒閉了球。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 浩創梧桐花語 2019-10-08 21:06
    浩創梧桐花語,不在港區,不在南龍湖
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    它在薛店。
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    薛店是一個尷尬的區域,算是新鄭的飛地,三不沾。

    與港區一路之隔,但由于港區向東東南擴張,注定享受不到港區的規劃,一條四港聯動分割很明顯,東側是港區干凈整潔,綠化豐富的道路,西側是薛店坑坑挖挖,年久失修的村級道路。

    與南龍湖隔不遠,但由于距離鄭州過遠,無法像南龍湖一樣吸納鄭州大量的剛需購房者。

    與新鄭相比,遠離高標準的新鄭新區,享受不到新鄭的規劃紅利。
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    所以,薛店只是薛店人的薛店,一個沒啥潛力的小鎮子。
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    梧桐花語項目還是不錯的,300畝地,容積率2.3,限高60米,都是16-18層的小高層,如此低密的大社區,在薛店算首屈一指的大盤了。
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    但目前對外釋放的7000多的價格,真的不算便宜,購房者千萬別一窩蜂涌上去。
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    在2017年,薛店房價就穩定在7500左右,不要跟港區的1萬比劃算,也別跟南龍湖9500比劃算,不一個等級。

    就只能跟新鄭新區比,新鄭新區的房價已經回落到7000出頭,薛店除了離港區近點,啥也比不上新鄭新區,賣7500便宜嗎?
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    所以,梧桐花語不值得,當然地緣性客戶除外。
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  • 房產評論師
    唱唱反調 點評 康橋悅蓉園 2019-10-07 15:50
    由康橋悅蓉園引發的思考
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    買房時可能碰到四種情況:
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    1、高價高品質
    2、高價低品質
    3、低價高品質
    4、低價低品質
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    情況1

    這個情況很正常,比如豪宅,北龍湖,價格很高,配置也很高,付出有收獲成正比,大家都好理解。
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    情況2

    這種情況我們都不愿意看到的,但有不少人的感知是2,為何?
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    拿最近被吐槽的康橋悅蓉園,房價不低,業主覺得品質很一般,其實這么高的房價,并不是都給了建造成本,而是地價。
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    就像樓市考察過的深圳樓盤,房價很高,但減配嚴重,也是這個道理。

    地價導致的高房價,而非定位導致的高房價。

    所以大概率下,濱河高價拍的地而又限價的盤,都會出現悅蓉園的情況,濱河的業主們做好心理準備。
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    以后大家碰到高地價區域的正常售價(未大幅突破區域售價)樓盤,即使他吹自己是改善盤,也別信,悅蓉園本質就是偽改善盤。
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    當然,買美廬灣的可以放心,美廬早期拿地價不高,建造成本的寬容度遠超悅蓉園。
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    情況3

    這種情況很少,幾乎沒有,就算拿碧源月湖來說,當時買的價格不貴,但首付比例不低,擔驚受怕的爛尾風險也大,潛在的購買成本并不小。一些相關部門的家屬院也會有這種情況,但畢竟不多。

    說實話,即使一些團購家屬院,也往往因為價格太低品質低劣,比如中原區祈福給相關部門蓋的小區,慘不忍睹。
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    情況4
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    很符合邏輯的一種情況,但很多人不愿意接受。
    不少購房者抱有僥幸心理,認為自己買到的房優惠幅度大,品質不會縮水。
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    舉個例子
    XX城12500元的140平和14000的89平,都在一棟樓上,難道140的建標會低于89平的?
    是不會局部變低,因為整棟樓,整個小區的建標會變低。
    成本類預算類的同行都知道,現在房地產的利潤率很透明,10%都不一定到,適當降降可以,但一旦降得猛了,就要擔心偷工減料了。

    房子是塌不了,但可以東減一點,西扣一點。
    比如園林少種大型灌木喬木,以草皮替代,美其名曰:陽光草坪,簡潔美。
    比如大堂用便宜點的面磚,水景吊燈換普通吸頂燈。
    比如克扣施工方費用,工人結的錢少了,施工的細節自然差的多。
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    總之,一分價錢一分貨。
    (展開全部)
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