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小頑童 房產評論師

  • 房產評論師
    小頑童 點評 泰禾東府大院 22小時前
    泰禾·東府大院,全國第四座大院系產品,大鄭州第三個項目。
    也可以說泰禾在鄭州區域第一個項目,畢竟中州院子在新鄉,大城小院在上街。

    這個項目在從廣匯手中收購土地后,應該是十拿九穩。再出現金尊府和東四環任莊項目那種夭折的情況,真的有點說不過去。

    項目總體約81畝,容積率約2.09。整體包含10棟16、17層小高層以及6棟6、7層洋房,規劃788戶,精裝修交付。

    小高層兩梯兩戶,有120㎡和140㎡兩種面積,共688套;洋房一梯兩戶,只有140㎡一種面積,共120套。

    戶型設計都很不錯,只是用大面積飄窗設計代替了陽臺,不知道消費者是否愿意為之買單。

    實地看了樣板間,精裝標準也挺高。中式風格,不僅標配新風、地暖、中央空調、智能窗簾、可視對講系統等,還在客廳配置索菲特金背景墻,主臥配置蘇繡背景墻。

    只是現在鄭州購房者的眼光越來越挑剔,也越來越謹慎。泰禾這種產品顯然達不到金尊府剛來鄭州時的效果,維權常態的人們也不在輕易相信披著大開發商外衣的外來者。

    最近楊金片區也是著實熱鬧,不僅有康橋東麓園、碧桂園天譽、美盛北龍臺、瀚海爾灣等老項目虎視眈眈,更有鴻園六期、福晟九州府、天倫風華苑、天倫綠城桂語蘭庭等新項目橫空出世。樓盤之多,空前絕后。

    參考周邊售價,預計小高層25000左右。泰禾三寶:景觀、物業和建筑搭配項目三高:高架、高鐵和高速,你認為如何?
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 金科天籟城 23小時前
    前兩天一朋友神秘兮兮問我:東區金科天籟城的房子能不能買?

    皺眉道:那哪是東區,中牟綠博!

    朋友追問:8000一平的高層,貴不貴?

    驚道:臥槽,這么便宜!

    仔細問下來,原來是朋友的親戚給他說的這個信息。金科天籟城二期高層,也就是東地塊,打的內購房名義。

    回想金科天籟城一期(西地塊)洋房首開,12000起,在當時看完全可以成為低價入市,結果開盤效果不如人意。一把好牌被打爛,并且攜手兄弟盤金科博翠書院小鎮把綠博底價一再拉低。
    一方面與當時金科城交房維權有很大關系,另一方面也與金科中原公司的營銷能力有很大關系。不細說。

    這個盤在首開之后,在市場上聲音就變得很弱。只是后來聽說高層售價11000左右,洋房價格上漲至13500,并且已經賣的差不多。

    雖然目前不建議入手綠博的絕大部分房子,但如果準備長期持有,沒有迫切自住需求的話,8000這個價格還是有一定支撐。即使8500,甚至9000。原因如下:

    1.距離萬三公路約2公里,一個大的人文路口而已。跨過萬三路的房價,就在13000左右。雖然一個是鄭東新區,一個是中牟縣,但4000-5000的價差關系完全可以彌補。

    2.跨過鄭開就是牛逼哄哄的建業集團胡太花費重金打造的城市綜合體J18,大峽谷商業配套著實令人神往。

    3.一路之隔的伯利恒外語學校綠博校區,共設置9班幼兒班、36班小學、24班中學。只要有錢,滿足你的上學需求。

    最嚴峻的問題就是這個價格是否會對所有人開放?

    項目南側的鄭東碧桂園在2017年以15000單價開盤,現在看來真是欲哭無淚。據說該樓盤馬上交房條件,希望拿出自己最大的誠意給那些相信你們的購房者吧。
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    金科天籟城
  • 房產評論師
    小頑童 點評 富田城九鼎公館 1天前
    高層,毛坯,南四環外,均價13500
    估計是梁靜茹給的勇氣。

    作為一個尚未起步的的萬畝大盤,首開就敢這個價格,令人大跌眼鏡。
    并且首開地塊也是主打剛需,占地40畝,容積率3.0,由六棟高層組成,主力戶型為98㎡三室兩廳兩衛,占比四成左右,115㎡三室兩廳兩衛和125㎡三室兩廳兩衛共占比五成。

    至于對外報的開盤數據,擠出來的水估計能把十七里河、潮河填滿。

    近幾年令富田這個房企名聲大噪的項目就是經開區的富田九鼎世家,收益和品質超出預期。一方面,很多在2015年以一萬左右價格入手的購房者,經歷一年時間漲至1.8萬左右,漲幅驚人。另一方面,交房呈現效果廣受好評,尤其是景觀。

    其實,漲幅方面跟之前老經開區被低估有很大關系,而品質則是與周邊二手房太次襯托其好有很大關系。實地看過之后,也就中等偏上。包括其早期在南龍湖的富田興龍灣、富田興和灣,港區的富田興和苑等樓盤,品質也只能說中規中矩。

    不過,富田九鼎公館能賣到15000甚至16000的價格還是有價格支撐點存在:
    1.隔路相望的經開區項目均價17000;
    2.看得見摸得著的地鐵4號線;
    3.東南三環的連通極大地縮短東區上班的時間。

    反觀九鼎華府只有一個遙不可及的地鐵16號線,距離東區的距離也更遠。
    雖然采用一貫的套路,分銷,代理公司,上百號人,依然用處不大。

    畢竟這個價位可選擇性實在太大,相對緊鄰的正商生態城高層11500的價格,基本無性價比可言。

    至于小李莊火車站,請記住,那不是鄭州東站!
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 鄭州華僑城 2天前
    鄭州華僑城上周六的開盤,讓沉寂很久的鄭州開盤數據小振奮一把。

    一次推出700多套房源,已經很長時間沒有出現。沒記錯的話,近幾個月也就北龍湖公寓項目啟迪科技城有這個勇氣。

    綜合去化率90%,不管真假,可信度還是很大,畢竟是首開。一期占地約74畝,規劃5棟高層,6棟洋房。首開4棟高層、4棟洋房。

    二七新區確實需要好產品,周邊二七綠地城、泰宏建業國際城、東原晴天見、亞星錦繡山河、萬科大都會等項目都是以剛需為主,唯有一個主打改善的亞星官邸賣成現房都沒賣完。背后如果不是西南王亞星撐腰,真怕他撐不住。

    項目位于鄭密路以南、繞城高速以北區域,金水河源兩岸,總占地約5平方公里,約7500余畝,住宅用地約1100余畝,這個倒是值得點贊,配套遠遠超出房子。

    總投資約120億元,被列為2018年、2019年河南省重點項目。這更是二七區zf的心頭肉,與其他新區相比,二七新區的發展速度確實不快。

    但走進售樓部,站在偌大的沙盤前,聽著置業顧問一番流利的講解,內心總是覺得很虛。什么以“三帶五園九中心”的規劃格局展開,緊接著就是先鋒創意城市公園、歡樂海岸體驗公園、蘆村河遺址公園、海上絲路文化公園、生態修復示范公園、創想鄭州·歡樂水岸等等一系列總讓人感覺遙遠的名詞。

    個人認為,購買這種大盤。如果你準備投資,賣完扔到那里,五年八年后再看。如果你準備自住,不要對開發商承諾的配套有太多幻想,不然會很受傷。即使開建,周邊也會經過五年以上的建設期才得以安寧。

    當然,華僑城相對還是靠譜,畢竟在深圳、武漢、成都等地呈現效果都很不錯。

    只是這個項目的配套讓我感覺很多都是不疼不癢,并沒有把自己的寶拿出來,希望接下來的中原華僑城以及滎陽華僑城能夠拿出足夠的誠意。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 永威上和琚 2019-10-23 15:06
    永威上和琚在北龍湖再掀浪花!
    繼上次保利龍熙價格放出,在北龍湖眾樓盤掀起一番波浪后,永威北龍湖第二盤上和琚也不甘示弱。精裝修價格41500起,據傳精裝標準8000元/平,全款額外優惠8個點。

    10月14日、15日,永威上和琚針對全款、首付6成、首付3成客戶先后進行選房,推出100多套房源,除了個別大戶型以及一樓、頂樓,基本被選定。

    上和琚價格釋放之后,不少友商遭受打擊,很多樓盤遭遇退房事故,甚至銷售火爆的建業君鄰大院都有受到影響。

    遙想上次保利龍熙價格出場,就導致很多其他樓盤客戶紛紛退而買之,最受影響的榮盛華府退房達數十套,哭死。

    這塊地樓面價19707元/㎡,相比其它地塊簡直白菜價。即使賣4萬一平,永威也有的賺。

    上和琚能賣的好,跟價格有一定關系,但也不是絕對的。畢竟標準層均價在4.8萬/平左右,和正弘臻、名門樾府等幾個樓盤差異不大。
    最主要的還是其永威的金字招牌,還有北龍湖頂豪永威上和院在那佇著。很多人還是選擇相信永威,這是一種執念。

    正商在北龍湖的王牌項目禎瑞上境很早傳言要4.8萬/平,目前已經確定3.9萬/平起,甚至有傳言3.6萬/平。

    北龍湖難啊!
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 建業G5 2019-10-18 16:50
    建業G5,建業集團輕資產運營下的產物。

    開發商為同新實業,也是這塊地地主,2013年成立的一家小公司。旗下有酒店、茶樓、超市等經營項目。

    項目位于中牟文通路與正中大道交叉口,周邊有很多小開發商的公寓項目。還一個新東潤的公寓項目東潤朗寓,也是中牟一家前身為擔保公司的公司拿的地。

    總建筑面積約14萬㎡,規劃5棟建筑。一期為西地塊,總建筑面積約10萬㎡,規劃2棟30層高層公寓,1棟14層公寓,容積率5.96,共2014戶。1-4層為商業,上面為約35-110㎡戶型,主力戶型為35㎡。

    相鄰地塊規劃的還有超高寫字樓以及下沉式商業,未來會引進大型超市、電影院、KTV等。

    目前已與建業集團旗下魔飛公寓合作,10年包租托管,享受返租收益。說實話,這附近租房需求確實蠻大,一個萬邦就給此地帶來數十萬的人流。并且那些做批發的老板一個比一個有錢,隱形富豪。只是在過去時間內,這些老板以及附近從業人員,幾年來被周邊地產項目洗劫多次,是否還愿意繼續買單,我不得而知。
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    建業G5
  • 房產評論師
    小頑童 點評 星聯嵐溪府 2019-10-17 16:30
    她來了,她來了,帶著炫酷的外表走來了!

    星聯嵐溪府作為星聯集團在白沙面世的第三個樓盤,率先推出兩棟高層落位選房。整體均價接近14000,精裝修交付,備案價12000,超出部分需要補進首付。

    星聯灣、星聯御象湖尾盤之際,嵐溪府悄然開賣,恰到好處。

    目前,周邊也只有藍城玫瑰園一個半競品樓盤,產品差異還是蠻大。相比玫瑰園小高層17000的定價,嵐溪府定價還算合理,況且想置業白沙的客戶可選擇性的確不多。

    很多人稱其為“小晴宇”,事實上差的豈是一星半點。不管是定位、設計還是用材都令其后期所呈現質感與瀚海晴宇有很大差距。如果對品質有很大追求的話,還是謹慎考慮為好,一分價錢一分貨。

    世上再無王弄極!

    售樓部在分銷的努力下,整日人流涌動,房子還算賣的順溜。精裝修標準的話,比美景東望稍高一些,大概在1000塊錢左右。刨除精裝部分,毛坯價格與周邊象湖壹號二手房價格相當。

    附近確實沒有什么可以挑選的,藍城玫瑰園經此一役,還有300套左右房源。藍城誠園尚有一個C地塊待開,福晟中央首府以及商業項目華聯ARC估計要到明年。故而,考慮置業白沙的話,眼下這個項目值得考慮。
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  • 房產評論師
    小頑童 點評 鈦合佳苑 2019-10-12 16:39
    鈦合佳苑,項目處于建設路與棉紡路交叉口,絕佳黃金位置。目前在售公寓11000-12000之間,住宅16500-17000之間。

    這個項目早在幾年前就經歷過規劃、拆遷、安置、土地招拍掛等一系列前期流程,只是因為個別單位以及安置原因,拖拉了好長時間。

    目前開發商為杭州一家公司,同時也是運營大上海的背后公司。
    項目總占地1.6萬方,總建面16萬方。共有三棟主樓,包含寫字樓、住宅以及公寓。住宅是86㎡、118㎡、134㎡等三個戶型。

    目前主推公寓,共21層,1-3層是底商,每層2梯16戶,面積從43㎡到51㎡不等,提供首付分期政策。

    公寓樓體已經基本封頂,公寓交房時間是2020年12月底,住宅交房時間是2020年6月底。

    這個項目最大的優勢就是宇宙第一醫院,不愁租客,甚至可以說只要經營得力,全年都很難空租。再加上地鐵1號線以及規劃中的地鐵7號線加持,位置方面絕對不坑。

    只是,這個開發商以及過往的糟心經歷,總讓人不那么有底氣。另外,既然這個價格也不要對品質有任何希求,買個地段而已。如果房子能夠正常交付的話,這個價格買到這個位置的公寓還是比其他地方的公寓要強很多。譬如:二七新區、綠博、高新區等地。
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    鈦合佳苑
  • 房產評論師
    小頑童 點評 融創空港宸院 2019-10-12 15:42
    融創東方宸院,融創在新鄭片區的另一個樓盤,位于新鄭市鴻福路與怡心路交會處西北角,總占地面積約810畝。項目首期占地約35畝,規劃總建筑用地面積約23622㎡,容積率為2.49,總建面約79937㎡,綠化率35.1%,總規劃477戶,包含6棟18 層-20 層的高層,分別采用兩梯兩戶和三梯六戶設計。

    目前售樓部位于新鄭市中華路與中興路交叉口北行200米路西,距離金科御府較近。可以說,融創過來的真不是時候。新鄭這個市場,在2018年上半年時候還很火熱。新鄭碧桂園、金科御府、招商軒轅華府、佳兆業悅峰都嘗到了甜頭,尤其是碧桂園,可以說是大賣。在下半年恒大開盤時候已經開始趨冷,并在隨后接近冰冷。

    融創這個產品還算不錯,采用現代中式風格立面,整體建筑造型簡潔、明朗。包含84㎡兩室兩廳一衛、103㎡兩室兩廳一衛、135㎡三室兩廳兩衛、158㎡、四室兩廳兩衛等多個戶型區間,戶型設計也都合理。

    現在的融創已經沒有2016年初剛來鄭州時的高傲,所到之處必打價格戰,在片區掀起一陣腥風血雨。東邊、北邊、南邊,無一幸免。
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    融創空港宸院融創空港宸院融創空港宸院融創空港宸院融創空港宸院
  • 房產評論師
    小頑童 點評 碧桂園雙湖城 2019-09-29 17:26
    碧桂園雙湖城位于南龍湖雙湖大道與龍湖大道(京廣快速路)交會處東北角,門口就是雙湖大道地鐵站,已經開通。

    今年三月份,項目首開387套,清盤,很是牛逼。并且據知情人士透露,這個清盤也還真不是夸大其詞,只是邊角料沒有選定。這個數據相比現在擠擠水分都能洗澡的開盤數據來說,屬實良心。

    隨后的開盤中,所顯示的去化數據表現也算優秀。只是自六月份后,實在是賣不動。

    項目總占地約340畝,其中一期占地約106畝,建筑面積約14.8萬方,包含7棟高層,3棟洋房,總戶數約1183戶。高層建面為94-120㎡,洋房建面為139-270㎡。最難賣的是270㎡洋房,楊主席這個決策真是讓下面人苦不堪言。

    這個樓盤客戶主要以南龍湖鎮本地以及外地客戶為主,大部分都是剛需選擇自住,畢竟地鐵口實實在在的在那放著。相比周邊競品美盛中華城、孔雀城公園海的低首付來說,地鐵確是一大殺器。

    另外,從圖中可以看出,樓棟分布比較分散。原因是拆遷工作推進不順利,致使同區域樓棟無法開工建設。這樣的話,未來交房后不免會忍受相鄰樓棟動工的干擾,這個購買前一定要注意。
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    碧桂園雙湖城碧桂園雙湖城
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