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  樓市分析

人才的風,能把房價再次吹上天嗎?

發表時間:2019-10-23  作者:宋富貴  來源:米宅<原米宅米宅>


1


2019年,風向變得太快,刮得讓人暈頭轉向。

就在國慶節,各地的開發商和地方政府還在為凄凄慘慘的國慶市場而憂心忡忡之時。

而就在一周之前,似乎所有的地方政府都找了樓市“復興之路”:

南京,六合區公布人才引入計劃。

天津,公布人才入引入計劃,緊接著將天津市戶口遷入門檻,從原來積分140分落到了110分,大規模降低。

三亞,公布了新的人才引入計劃。

... ...


以上只是幾個典型的二線城市的典型操作。

那些更多地方政府的微調騷操作,就不再一一列舉了。

以上這些,嚴格意義上來說都不算房地產政策調整,應該屬于人才引進的落戶、工作政策調整,然而所有人都明白,促進一億人進城的大口號之下的那八個字:

項莊舞劍,意在沛公。


2


三亞的新政,從某種意義上來說比“寧、津”更有象征性。

在上一輪房地產調控期間,三亞是最后一批放松限購的城市。

2014-2015,當國家為房地產去庫存而努力,全國除了京滬所有城市都開放限購之時,三亞還是未被松綁。

因為,誰都知道,有了90年代的前科,這個國家唯一的熱帶城市(我就知道你們會說三沙市),極容易被炒作起來。


果然,從2016年末開始的北風,只花了一年時間,就將整個三亞的房價從不到18000,吹到了35000。

直到去年3月,全島最嚴限購,才將這輪漲幅徹底壓住,并且有所下調。

實際上,從一線數據來看,三亞二手房價格并未斷崖式下跌。


跌幅1500元,相對于35000-40000,大約5%。相對于一年漲了100%的2017年,去年的降幅真是不值得一提。

然而,最要命的卻是成交量。


你沒有看錯,上圖就是三亞市政府所在區——吉陽區,鏈家二手房的成交量。

1月,一套

4月,一套

7月,一套

8月,二套

10月,一套

已經不能用慘淡來形容三亞的二手房市場了,這個國家最熱的城市,已經用自己市場成交量,實踐了什么才是真正的“房住不炒”(二手房成交都是個位數了,還炒個P)。


3


在這樣一個階段,最令人擔心的是什么?

屁股決定腦袋,每個角色有每個角色的答案。

炒房客害怕房價下跌甚至橫盤,因為這將意味著更多的房子比自己的存貨有競爭力。

開發商不害怕房價下跌。最怕的是資金鏈的斷裂,借不出錢和收不回錢,兩方面都是威脅。

地方政府,第二是怕房價下跌,第一是怕土拍出現問題。

流拍比土拍價格下跌更加令人不能接受。因為這意味著財政現金流的萎縮。

國家害怕什么呢?國家最怕的是成交量的不足。

穩地價,穩房價,穩預期,所有的背后都是在穩定成交量。這其中既包括房子的成交量,也包括土地的成交量。

如果這兩個成交量能夠穩住,房價下跌只要不超20%,基本上都不是事。(下跌超過20%將會誘發系統性金融風向)。

土地的數據我還沒有拿到,先看商品房銷售數據。

2019年,1—9月份,商品房銷售面積119179萬平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。其中,住宅銷售面積增長1.1%,辦公樓銷售面積下降11.0%,商業營業用房銷售面積下降13.7%。

商品房銷售額111491億元,增長7.1%,增速加快0.4個百分點。其中,住宅銷售額增長10.3%,辦公樓銷售額下降11.1%,商業營業用房銷售額下降13.0%。


無論從銷售額還是銷售面積,7月到9月,房子尤其是商品住宅銷售的還是不錯的,相當的平穩,并未出現顯著的異常。

相反,辦公樓和商業經營用房,估計需要拯救一下。

如果,分區域統計。


東北商品房估計需要拯救一下,其他東部,中部、西部還好。尤其是西部,銷售額居然同比增長10.6%。

所以,從整個國家層面,下半年是不會出臺大規模的放松調控的措施,至少是在今年。


4


那么如何理解,這么多的地方政府出臺“項莊舞劍”的人才新政呢?

首先,這很可能是一個“群體無意識的行動”

在2019年上半年,小陽春過后,在中央“再提房住不炒”和“不把房地產作為經濟短期刺激”的明確要求下。各地雖然人才引進不斷,但是房地產市場尚屬穩定,尤其是純粹的房地產放松政策很容易夭折,比如開封限售取消的政策。

然而,轉折點就是上海臨港人才新政,當上海市趁著自貿區新片區的東風,將人才社保年份從五年調到了二年,并將新政范圍僅僅局限于臨港區。

精明的地方政府馬上看出了門道。如果想“放松”成功,至少要滿足三個條件。

1、必須政治正確。

不能用房地產市場政策旗號,而是要包裝成人才新政的旗號,滿足一億人進城,是誰也不能說二話的事情。至于你要是能扯上像天津一樣,“承接北京非首都功能”的大旗,那樣更加保險。

2、必須劃定安全區。

將新政的范圍局限于一定區域,而不能全市范圍。從南京的六合,到天津的兩個科技園區。

3、逐步試探。

不要出臺什么大的政策,要一點點“拱”的精神,日拱一卒,逐步放開。畢竟心急吃不了熱豆腐。

可以看出,從9月20日到10月20日,所有的城市都沿著這個路徑開始放松,甚至包括,三亞、燕郊、南京,幾個具有象征意義的房住不炒的區域。


5


這場人才引進之風,結果會是怎樣的呢?

這分兩種情況。

第一、如果某一個城市因為人才放松,而導致房價沒穩住,變成了下一個“蘇州”(比如三亞),很可能風向再次轉變,比我們預想更快一些。

第二、如果僅僅是房地產的去庫存,國家的容忍度可能會比較大。因為本身穩地價、穩房價、穩預期的目標也是正常去庫存。


從現在到年底,國家馬上就要開始兩次重要的會議。

政治局三季度工作總結會議和黨的十九大四中全會,如果就像上周一樣,一周五新政,七天八放松,多米諾骨牌效果產生,把一城一策徹底的變成全國一陣風放松的現象級問題,勢必引起中央注意。

在會上,輕者重提“房住不炒”,重則會不會提出“絕不放松房地產調控或變相放松房地產調控”的新說法。

畢竟,上半年跨太平洋的那個大事情,似乎有了很快解決的希望,國家應該是有精力和有底氣保住6%的目標。

即使是保6艱難,也不能為了解決今年6%,而讓明年無法開場。

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(完)

責任編輯:朱含茵

標簽: 人才之風  
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產品設計、運營管理,倡導實地走訪和一線調研,
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